Мобильные дома, принадлежащие парку, — дойная корова или ловушка?

Прежде всего, предоставление мобильного дома считается личной собственностью, если оно находится в парке. Исторически это был быстро обесценивающийся актив. Стоимость кредитования этого типа активов выталкивает многие банки с рынка. Это делает владельцев парка и частных инвесторов движущей силой в аренде мобильных домов, когда речь идет о финансировании мобильных домов.

Традиционные программы финансирования, как правило, не учитывают доходы от мобильных парков аренды для обслуживания долга по кредиту на недвижимость. Есть несколько более высоких ставок альтернативных программ, которые учитывают весь доход парка — как аренду, так и аренду мобильного дома. Наиболее распространенная проблема покупателей с этими типами парков — количество дилеров или риэлторов. Зачастую они учитывают весь доход при определении предельных ставок, значений и т. Д. Поступающие с мобильных телефонов никогда не используются для определения оценочной стоимости имущества. Это связано с тем, что автомобили в парках не являются улучшением недвижимости. Нельзя просто бросить несколько разных типов входящих в микшер и определить значение, основанное на единственном уровне ограничения. Все детали не одинаковы. Поток дохода, генерируемый мобильными домами, принадлежащими парку, подвержен различным рискам разрушения или потери, чем поток дохода, генерируемый мобильной площадкой. Более безопасный поток дохода описывает другую оценку, а также другую процентную ставку по кредиту — отражение риска.

Самый простой способ отобразить эти парки — это две папки. У вас есть компонент недвижимости, который состоит из грязи и потенциальных улучшений земли. Типичные улучшения мобильного дома могут включать мобильные подушки, площадки RV, клубные дома, прачечную, бассейн, офис и т. Д. Стоимость имущества в значительной степени определяется нормальным операционным доходом, полученным от фактических улучшений. У вас также есть личное имущество или движимое имущество. Личная собственность может включать мобильные телефоны, устройства, бытовые приборы и т. Д. Для этих областей чата доступны финансовые продукты с более высокими ставками, более короткой амортизацией и более коротким фиксированным сроком, чем можно ожидать при обычном кредите на недвижимость.

Эти различные источники дохода заслуживают своего собственного независимого определения инвестиционной стоимости. Доход от аренды недвижимости, такой как мобильный парк для домашнего парка, считается более надежным и ценным, чем доход от личной собственности, такой как аренда мобильного дома. На некоторых рынках ставка для пассивных инвестиций, таких как парк мобильных домов (только аренда), может составлять 8%, в то время как предельная ставка для более интенсивного бизнеса, такого как аренда мобильного дома или подвижного состава, может быть 12% для того же рынка. Конечно, фактическая максимальная ставка будет значительно различаться на разных рынках, но для более рискованного дохода все же потребуется более высокая ставка капитала, чем для менее рискованного дохода. Этот тип мышления предполагает, что 1 доллар дохода с мобильного телефона более ценен, чем 1 доллар дохода от аренды мобильного дома.

Только то, что два дохода получены за счет улучшения недвижимости, не означает, что они равны. Хотя колодки RV можно оценивать как недвижимость, они становятся все более трудоемкими, и их доход менее надежен, чем колодки для мобильного дома, и поэтому требуют более высокой оценки при оценке. Это очевидно на рынке вакансий, используемых андеррайтером для определения стабилизированного денежного потока от аренды RV.

С точки зрения инвестора, надежный или более простой доход является более прибыльным, чем доход, который им необходим для создания, или менее надежен. С точки зрения кредитования, надежные или более простые возвраты продукции включают меньший риск прерывания и, следовательно, меньший риск отказа.

Кредиторы будут принимать недвижимость только в качестве залога для обеспечения CMBS (залог коммерческой ипотеки). CMBS — это кредит, который защищен от коммерческой недвижимости и предлагает гибкость кредиторам, которые продаются так же, как и любые другие ценные бумаги, торгуемые сегодня на рынке. Этот тип денег стал широко распространенным в последние годы. Многие национальные кредиторы сегодня, с продуктами, которые обычно более агрессивны, чем местный банк, используют такую ​​структуру кредитования. Структура CDO или CDS также очень похожа в арбитраже инвесторов.

Проблема различных типов активов (недвижимости и личного имущества), которые продаются одновременно, часто оставляет неопытных покупателей в середине договора купли-продажи с необходимостью дополнительных денежных средств для покрытия стоимости мобильных устройств, поскольку большинство кредиторов могут предложить кредит только в долларах против недвижимость. Кредиты на недвижимость не являются ответом без учета какого-либо типа кросс-залогового обеспечения, которое нетипично для наиболее распространенных финансовых вариантов. Одним из наиболее распространенных решений является уведомление продавца о стоимости некоторых или всех мобильных телефонов. Если финансирование продавца не проходит, есть ряд частных инвесторов, которые могут предложить различные варианты в зависимости от ситуации. Ключевая фраза, которую следует помнить при предоставлении финансирования недвижимости, например, мобильного телефона, который не считается недвижимостью, — это «Chattel Mortgage». В коммерческой недвижимости этот термин обычно зарезервирован для ситуации, когда мобильный дом находится в парке и не занимает собственный налоговый участок.

Вопрос о кастинге должен быть рассмотрен. В парке обычно менее эффективно управление мобильным арендатором. Арендатор, владеющий своим мобильным телефоном, имеет гораздо меньше шансов переехать, чем мобильный арендатор. Стоимость и усилия по переносу мобильных телефонов часто являются фактором, который помогает обеспечить долгосрочную занятость арендаторов, которые владеют их мобильными телефонами.

Также следует учитывать дополнительные расходы. Каждый человек в арендованном мобильном телефоне с меньшей вероятностью позаботится об этом. Владельцы мобильных телефонов несут ответственность за содержание и ремонт дома. Если мобильные устройства больше не могут быть сданы в аренду для использования, владелец должен оплатить их утилизацию.

Существует множество различных льгот и скидок на владение сотовым телефоном в парке. Парки могут быть очень прибыльными, когда они собирают плату за мобильный телефон. Определяющим фактором для предоставления такого типа стиля аренды обычно является «Сколько вы хотите вложить в проект?» Если вы хотите заняться недвижимостью, тратить время и работать на нее, мобильные телефоны для парковки могут стать отличным способом максимизации денежного потока — убедитесь, что вы получаете доступ к финансированию соответствующим образом. Для пассивного инвестора, который любит собирать чеки каждый месяц, есть только возможность арендовать арендованный парк — ожидайте получить лучшие цены и условия.